乡村土地问题始终是联系我国变革展开稳定全局的根本问题。党的十八大以来，中心对深化乡村土地准则变革作出了系统布置和安排。各试点区域依照中心的布置和要求，紧紧围绕变革目标和使命，有序推动各项变革试验，不断完善试点方针。经过几年的变革探究，变革试点发展顺畅，在准则建造层面，已构成相对老练且可操作的规矩系统；实践操作层面，每个试点区域都有多个老练事例，验证了准则效果的有用性。为全面深化乡村土地准则变革、完善相关法令法规供给了丰厚的方针储藏和名贵的实践支撑。
关于乡村土地征收准则变革试点
试点区域在缩小征地规模、规范土地征收程序、完善多元确保机制等方面进行了探究。
一是探究缩小征地规模。大部分试点区域参照《国有土地上房子征收与补偿条例》，选用归纳与列举相结合的方法拟定了土地征收目录。如江西余江、宁夏平罗等地采纳归纳兼列举方法拟定土地征收目录，规定城市规划区规模以外，除列入目录内的公益性项目用地可以征收外，其他非公益性项目用地一律经过入市途径予以确保；北京大兴添加“城镇成片开发用地归入土地征收规模”内容，以确保城镇化的展开空间与土地供应。
二是规范土地征收程序。多个试点区域从依法公正维护和确保被征地农人合法权益动身，探究土地征收民主协商机制，对是否征地和补偿安顿进行协商。在征前、征中、征后等环节树立风险评价、民主协商、补偿安顿、纠纷调处、后续监管等程序。此外，北京大兴还树立土地征收听证准则，确保征收操作规范化。
三是完善对被征地农人合理、规范、多元确保机制。试点区域在完善土地征收补偿规范、探究多元确保机制方面做了许多有益探究。如辽宁海城等经过重新安排宅基地建房、产权置换、货币补偿、发放补助、留地留物业等方法，确保农人住宅财产权；多地将被征地农人归入城镇职工或城镇居民养老、医疗等社会确保系统，将因征地导致日子困难的农人归入低保规模。
关于乡村团体经营性建造用地入市变革试点
试点区域依照“同权同价、流通顺畅、收益同享”的目标要求，活跃稳妥推动变革，开始构成了比较完好的作业准则和方针系统。
一是探究入市主体。试点区域对入市主体及安排方式进行了探究，清晰了乡（镇）、村和村民小组三级入市主体，主体资格显化、安排方式多样。此外，北京大兴还探究成立镇级团体联营公司作为入市主体，经过统筹城镇土地资源配置，确保了镇域内各村土地展开权同享和收益平衡。
二是探究入市规模和途径。多地将契合“两规”的新增团体建造用地归入入市规模。如江苏武进依照存量与增量并重的变革思路，对核定的村庄建造用地规模内的团体建造用地，均可按规划入市；贵州湄潭探究对乡村团体建造用地中契合团体经营性建造用地性质的综合类用地展开切割挂号入市。
三是树立健全商场买卖规矩和效劳监管准则。试点区域参照国有建造用地买卖准则，研究拟定了团体经营性建造用地入市管理办法、买卖规矩和效劳监管准则。如江西余江拟定团体经营性建造用地入市申请、批阅、买卖、挂号发证作业流程；湖南浏阳进一步清晰入市后转让、出租、典当等商场规矩。
四是探究入市土地增值收益分配机制。如四川郫都结合基准地价、规划用处以及入市方法，征收13%—40%不等的土地增值收益调节金。
五是完善入市配套方针。试点区域设计了一系列入市配套方针系统，为试点作业稳步推动供给了方针支撑。如辽宁海城出台了入市后规划许可、修建施工许可、房产证手续办理等方针办法，处理了配套方针不明晰、与现行相关法令法规冲突等瓶颈性问题；四川成都探究“协议约好，优先续期，物权维护，评价在前，有偿运用”的入市土地合同续期机制，妥善处理了入市土地合同到期后怎么续期的问题。
关于乡村宅基地准则变革试点
宅基地准则变革在三项试点中触及权力主体最多、前史遗留问题最为杰出、利益联系最为复杂。各试点区域经过精心安排、大胆尝试，在宅基地依法获得、有偿运用、自愿有偿退出、用益物权完成、民主管理等方面获得了活跃发展。
一是完善宅基地权益确保和获得方法。如安徽金寨以“村规民约”方式确定团体安排成员资格确定办法和“户”的概念，对每户4人及以下的，宅基地面积控制在120平方米以下，每添加1人，可添加20平方米，最高不超过160平方米。
二是探究宅基地有偿运用准则。多地探究对新增宅基地施行有偿选位准则。浙江义乌依照前史分类处置“一户多宅”、超规范占用等前史遗留问题，对使用宅基地上住宅从事客栈餐饮等经营活动的，由团体按宅基地基准地价的20%收取所有权收益。
三是探究宅基地自愿有偿退出机制。试点区域整合涉农资金、民间出资和宅基地有偿运用费作为宅基地退出回购本钱，探究宅基地自愿有偿退出机制。如江苏武进树立了政府回购机制，拟定了有偿退出的补偿规范和收回程序，清晰产权转让、权益转化、土地整治、转化入市等四种回购方法。
试点试验中存在的问题
乡村土地准则变革三项试点作业在获得显着成效的一起，也存在一些问题和缺乏，需要引起注重。
一是根底性作业有待进一步加强。试点区域关于乡村土地确权挂号发证、村庄规划等根底性作业进行了大量投入，为试点作业的展开供给了确保，但根底作业仍显单薄。乡村团体土地确权颁证率较低、村庄规划和村级土地使用规划尚不健全、村级土地使用规划与相关规划交融程度不高、零星团体建造用地调整入市因规划问题无法落地等问题在试点区域不同程度的存在。
二是变革推动不平衡问题比较杰出。从面上来看，团体建造用地入市变革发展较为顺畅，试点效果最为显着，土地征收和宅基地准则变革相对滞后，三块地变革的联动效应没有显现。从点上来看，三项变革试点样本散布不行均衡，土地征收准则变革试点相对缺乏，团体建造用地入市项目大多集中在东部发达区域。从内容上来看，平衡国家、团体、个人三者之间收益的有用办法还不行多；宅基地“三权分置”的探究和实践还不行充沛；为经济社会展开、乡村新产业新业态展开供给支撑的才能尚显缺乏。
三是一些试点区域相关配套准则不行完善。一些试点区域行政法规、部分规章、规范性文件与变革要求不符，一些试点缺少配套准则支撑。如团体经营性建造用地入市办理规划许可、建造施工许可等存在准则障碍，团体经营性建造用地商业项目房子的切割挂号、分拆出售没有详细施行细则，团体经营性建造用地入市财税征管等相关税费方针有待清晰。
进一步深化变革的方针主张
前期试点获得了显着的成果，进一步深化乡村土地准则变革，应以渐进性、商场化为基本取向，牢牢把握几个要害落点，着眼久远进行系统性重构。
一是夯实根底性作业。加速推动与变革试点密切相关的土地调查、确权挂号、规划编制等根底作业。加强对镇村两级规划编制的指导监督，探究乡村规划多规交融，答应试点区域在一定规模内调整规划，确保村规划编制经费。加速推动“房地一体”的乡村团体建造用地确权挂号颁证作业，本着“尊重前史、面向实际”的准则出台更为宽松的确权挂号发证方针，妥善处理团体经营性建造用地和宅基地前史遗留问题。
二是进一步深化变革。加大统筹和谐推动力度，增强变革的整体性、系统性、协同性，释放变革联动效应；抓好已出台变革办法的执行，加速从定准则、试准则，到构成可复制、可推行的准则脚步；树立试点方针的延续机制，做好试点到期后的法令联接，解除试点区域变革探究中的后顾之忧。
三是加强部分协作、凝聚变革合力。加强顶层设计，系统化、集成化推动变革，做好与户籍、财税、社保、金融等相关范畴变革的联接配套，增强变革的耦合性，强化相关范畴支撑合力；加强对基层干部、广大群众的宣扬引导，真实激起变革的原动力、完成变革的持久力。
四是总结试点经验、加速立法进程。进一步做好试点经验和成效的总结提炼作业，把丰厚的变革实践转化成“可复制、可推行”的准则性效果，为面上推行和修法供给实践支撑和准则根底；根据《土地管理法》修正进程，针对团体经营性建造用地入市详细规矩、土地增值收益分配等问题，提前策划、研究制定专项准则，待《土地管理法》修正完成后，及时出台配套准则。
