2017年的3月26日，是一个刻骨铭心的日子。至今停止，商场仍是“冰冻三尺”，即使价格大幅回落，仍然是变现难。
2017年3月26日,北京市发布了比住所更严峻的商住限购方针，二手房房源个人可以购买，但需求有购房资历，并且需全款购买。
从“3·26新政”开端的两年时间内，北京商住公寓类房源网签量只要6550套，同比下降93.1%。华夏地产研究中心统计的数据，用“暴跌”来描述一点也不夸张。在商场的大数据之下，那些区域商场、商住业主、生意人的感触愈加逼真地反映了商场现状。
中介生意人
一年卖一套，抛弃生意业务
北京商住所商场最重要的转折点是2017年，用北京大兴生意人李向好（化名）的话来描述：“关于之前火得不能再火的商住商场，我们现在的情绪是‘抛弃’。”据华夏地产研究中心数据显现，在曩昔2年，北京商住所合计网签167亿元，但在调控前2年，高达1943.99亿元。从单月数据看，现在，商住公寓单月签约几百套，这两年，套数低的月份仅为20几套，但在调控之前，每月都在数千套，乃至单月接近万套。
一家门店上一年仅成交一套商住
李向好在2016年大学毕业后进入房地产生意行业，他经历过商场买卖的顶峰时期，不过，那是在2017年之前，更多的时分，他看到的是商场下降直至平稳。
在“3·26新政”出台之后，李向好所在门店主要是处理由于没有购房资历而退房的事情。2018年一年的时间里，整个门店只卖了一套商住所。2019年至今仍未见起色。李向好说：“关于这样的商场形势，只能是抛弃。”
商住所活泼于2011年，是指将商办用地上的商业工作房改建成住所。其时受住所限购及住所高端化的影响，一些被按捺的出资需求和刚需进入了商住所商场。商住所一般总价较低，在200万以内，这样的低总价使其出资特点强，其时买卖也反常活泼。
据李向好了解，之前购买商住所的大多为出资客，时而会呈现一起买几套房的客户。但在“3·26新政”后，商住商场犹如踩了“刹车”。
李向好说，大兴有一个业主，2013年用80万元买的商住所，上一年急着用钱，90多万元就出手了。加上装修等费用，算下来持平就不错了。他以为，如果有购房资历，又能付全款，现在应该是商住所抄底的时分。
新京报记者了解到，这个上一年90多万元出手的房子，现在有业主的报价约为115万元。而这个房子在2017年最高点时，能卖到160万元。
华夏地产研究中心统计数据显现，现在，二手商住所的价格平均下调超过35%，部分房源乃至价格跌幅超过45%。
商住所由生意转向租借
由于商住所现在价格低，许多业主因而不急于出手。“半年内能遇到一个卖房的。不只房源少，买家也少，平均下来，一个月能遇到一个咨询商住所的客户。”李向好说。
事实上，在上一年上半年，商住一切企稳的趋势，但是一些低总价的限房价项目入市后，不只影响了二手住所商场，还把部分商住所的客群“抢走了”。商住所限购方针对个人购买的资历要求严厉，而且不能借款。现在大兴商住所的总价一般在100多万元，可以全款买商住所的人，都有能力在大兴购买限房价项目。李向好以为“能买住所的人，不可能考虑商住所。”如果是他自己，也会考虑买住所，除非有工作的需求。
由于买卖难达成，商住所的买卖简直阻滞，所以北京二手房生意买卖是以住所为主。“大多数商住业主都将房子转向租借商场。现在，在租借商场，商住所的地位并不弱，租金也不低，乃至与住所相差不多。但在以前，一般是住所的租金价格高于商住所。”李向好说，这两年大兴商住所的租金上涨挺快。
以商住所集中的天宫院为例，在2017年3月之前，47平方米左右的LOFT月租金为2400元，到了2017年末，简直达到了3000元，现在则在3500元左右。
华夏地产首席分析师张大伟以为，商住的持有价值在提高，从租借视点看，商住所的租售比要比住所高许多。
据李向好介绍，相同的租金，大兴的商住所均价为2万元/平方米，住所却在4万元/平方米-5万元/平方米之间。
关于未来的商住商场，包含李向好在内的许多生意人都以为取决于方针放松，但短期内，方针放松的可能性太小。（记者 袁秀丽）
业主
期待卖掉商住，用做住所首付
“就像从头到脚浇了一盆冷水！”苏勤（化名）对2017年3月26日这一天浮光掠影。正是在签约的前一天，赶上“3·26新政”出台，苏勤的商住所没有卖掉，换住所的方案化为泡影。直到现在，苏勤感觉自己像是一个被装在套子里的人，什么时分可以解套，还不得而知。
商住所变成“鸡肋”
苏勤来北京十多年，现在在一家文化机构工作，她目击了近十年来京城楼市的风云变幻。
2013年的夏天，苏勤由于社保中断，不行五年连续社保，无法购买北京住所。于是，苏勤选择在朝阳区北苑邻近置办一套不限购的商住新房项目，57平方米户型，总价160万元左右。
其时，外地就有“认房又认贷”的方针风闻，为稳妥起见，这套商住所是以苏勤婆婆的姓名购买的。
2017年春节刚过，北京盛传商办类住所将全面限购。由于社保满五年了，而且眼看着孩子也快到了入学年龄，苏勤夫妇萌发了卖商住、换住所的打算。
春节后，苏勤就通过中介机构将房源挂出，连续洽谈了不少购房者。2017年3月20日，苏勤刚跟购房者洽谈结束，预备将房子以260万的价格出售，购房者付了40万定金，就等着3月27日，她的婆婆从外地乘飞机来北京签约。
然而，从2017年3月17日开端，北京调控方针持续加码，密度和力度大大超出了苏勤的预期。粗略算下来，当年从2017年3月17日到3月27日这十天里，北京总共出台了九项调控方针，涉及首付比例、借款利率、非京籍购房交税标准、过道学区房、商住限购等，紧接着配以严厉的突击检查，断绝了一切炒房的可能。
在苏勤的方案里，由于名下没有房贷记载，卖了商住所换住所，按首套房35%的标准，首付260万元就能买下总价700万元的住所。万万没想到的是，2017年3月26日黄昏时分，等来的却是商住限购的消息。“没想到正卡在了这一节点上。”苏勤无法地说。
买住所方案搁浅
面对突如其来的商住限购，苏勤很无法，心里不是味道。“机票都买好了，就差一天，特价机票也不能退了，人也不用来了。真没想到，会遇到如此戏剧性的一幕。”
苏勤说，她非常理解方针改变带来的不可控因素，因而，当买房人因不具备购房资历，想退房时，她也就容许了。
“3·26新政”后，北京二手商住所因方针原因呈现买卖空当期，2017年末恢复买卖，价格较方针施行前呈现不同程度的下调。
受北京商住新政影响，让苏勤的换房方案戛然而止，不过，苏勤很快恢复了理性。她决定如果卖不了房，就持续留着，随时观望方针。“方案赶不上改变，也许处理的最佳方式，就是以不变应万变。”
方针出台后，北京商住公寓商场迅速冰冻，通过两年的方针消化，如今的商住公寓商场依然难言起色。
现在苏勤最关怀的问题是，她的商住所要标价多少卖掉，才够缴纳下一套普通住所的首付。而要是商住所卖不出去，她也无法换房改善寓居条件。
“眼看着孩子一天天长大了，我不知道什么时分才干换房，也不知道是否还能买到喜爱的房子。”苏勤无法地说，建议在商住所纳入住所限购套数确定规模以及清晰商住所寓居配套标准的前提下，可以对二手商住所恰当放开购买资历，在一定程度上降低刚需入市的门槛，究竟购买商住所的，不一定是出资者，还有许多是刚需。
