如果用一个字形容2019年北京房地产市场，那就是难。在严格的限购政策、巨大的供应下，大部分住宅项目面临着去化、盈利难题。但正是在这样的处境中，北京新建商品住宅成交走出一波发展周期中的小高峰，成交量达到36718套，创3年来新高。与此同时，库存高企，高达75081套，创5年来新高。
限竞房成交占半
北京中原地产的统计数据显示，2019年北京新建商品房总成交额3681.28亿元，相比2018年上涨48%，创下2015年来成交额的次高，仅不及2016年；共成交69623套，相比2018年增加26544套，超过2018年和2017年，不敌2015年和2016年的水平。
其中，居住类产品(不含回迁房，普宅、豪宅、别墅、共有产权房等)成交3280.4亿元，相比2018年上涨63%，同样创下2015年来成交额的次高；销售62146套，相比2018年增加27394套，超过2018年和2017年，不敌2015年和2016年。在成交均价方面，环比2018年下跌1118元/平方米，达45966元/平方米，不及2017年和2018年，超过2015年和2016年。
刨除共有产权住房等，2019年北京新建商品住宅共成交2663.2亿元，创5年来新高，相比2018年上涨49%，成交套数36718套，增加13136套，超过2017年和2018年，创3年来新高。
成交量大涨背后，是相比前几年，这两年北京新房供应增加以及相匹配的购房需求释放，这中间当然还有新房与二手房市场的博弈。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，北京新房成交量增长，但是二手房出现了近一万套成交量下滑，也就是说，北京的住宅市场在2019年出现了新房和二手房市场的需求转换，其中的原因就在于大量价格相对较低并且地段较好的限竞房项目的入市，吸引了部分客户由二手房市场转向新房市场。
2019年北京限竞房成交量达20914套，占比57%，占据北京新建商品住宅的半壁江山。据北京中原地产数据显示，2019年北京限竞房市场总体表现为供需两旺，共有73个项目有网签记录，成交额1108.67亿元，是2018年的4.94倍。具体看来，2019年北京有14个新建住宅项目成交额突破30亿元大关，其中9个为限竞房项目。在普宅成交额排名前10中，限竞房占据7席，是市场主力。
库存已超7万套
与成交量走势相同的是，北京新建商品住宅市场库存也呈上扬趋势。北京中原地产数据显示，截至2019年末，北京新建商品住宅库存为75081套，创下5年来新高。其中，限竞房供应是主力，2019年北京限竞房市场供应面积环比2018年增长37%，供应套数增加10684套，供应套数在2019年12月创下新高，共有5570套限竞房新房源入市。
中原地产首席分析师张大伟认为，限竞房是北京楼市最近2年库存井喷的最主要原因。从数据来看，2018年以来，全北京合计供应的新建住宅有9.5万套，其中5.44万套是限竞房，占整体市场供应的68%。而限竞房到目前为止只签约了2.48万套，库存积压刷新了历史纪录。
张大伟还表示，北京楼市库存严重积压，主要原因除了限竞房的井喷供应外，与信贷政策过严有关，目前北京新建住宅中90%以上都是非普通住宅，限竞房平均单套签约金额530万元，基本都要按照首套房40%、二套房80%计算首付，这使得全北京市场出现整体去化难的现象。
或酝酿更大规模价格战
限竞房整体去化缓慢的原因除了上述供应井喷、购房政策过严等，还出现了二八现象。少数优质项目的定价较低，大受欢迎，诸如位于三环至四环内的金融街·融府，销售均价不超过66555元/平方米，洛悦苑销售均价不超过61881元/平方米，位于四环到五环的橡树澜湾和国风长安，销售均价不超过54378元/平方米。再如去年出让的大兴旧宫地块，五环内靠地铁，销售均价不超过54715元/平方米，这使得之前本来有意愿购买周围其他项目的看房者，开始等待。
然而个别优质项目大卖难掩整体去化一般的现实，张大伟分析，北京限竞房明显扎堆，区域集中在青龙湖、亦庄、大兴等，虽然目前大部分项目规划设计相比之前都有提升，但在资金回笼的诉求下，如果政策不变化，后续会酝酿大规模价格战。
而价格战会让北京限竞房开发商的盈利局面更加难堪。张大伟说，整体来看，已经入市的北京限竞房项目中有80%已经亏损，即使未来快速卖完，按照销售周期看，也只能减少亏损，而如果后续继续价格战，亏损面很可能会扩大。不过，后续再入市的土地大部分溢价率明显降低，预计亏损面有可能降低，但限竞房市场的竞争惨烈已经难免。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，北京限竞房整体去化难的问题很难在2020年得到根本改善，一是项目的同质化竞争严重，供应又偏集中，这一现象并不会由于不限地块入市而改变；二是受调控从严影响，北京房价整体不会出现快速上涨，不会导致用户集中性抢购限竞房。
个盘案例
总额最高，中海寰宇天下成交达106.1亿元
2019年北京普通住宅市场总成交额1911.92亿元，环比2018年上涨45%，共成交32186套，环比增加12050套，总成交面积355.39万平方米，环比上扬51%，平均成交价53798元/平方米，环比下跌2175元/平方米，套均价594万元/套，环比减少59万元/套。其中，中海寰宇天下销售额连续两年位居北京第一，2019年销售金额是106.1亿元，共签约1509套，均价62325元/平方米。其次是橡树澜湾、西城天铸限竞房项目，销售金额分别是63.39亿元、49.76亿元，签约套数分别为1218套、595套。
单价最高，万柳书院超19万元/平方米
2019年北京豪宅市场(单价8万元/平米以上住宅)总成交额457.55亿元，成交1664套，总成交面积45.7万平方米，平均成交价100117元/平方米，迈进10万元/平方米台阶，套均价2750万元/套。其中，排名第一的是恒大丽宫项目，销售金额是41.53亿元，签约29套，均价是101954元/平方米，其次是北京壹号院，签约101套，销售金额是39.58亿元，均价是134020元/平方米。第三名是华润昆仑域，签约128套，均价107834元/平方米，金额28.22亿元。值得关注的是，海淀区的万柳书院成交均价最高，达193841元/平方米。
