近日，6部门发文整顿规范住房租赁市场，强调规范住房租赁市场主体的经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。这剂猛药对年轻人的租房之痛，疗效如何？
长租公寓行业将迎来变局。
近日，住房和城乡建设部、国家发改委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称《意见》），其中明确了加强对“高进低出”等模式的租赁企业的监管，规范“租赁贷”，实行租赁网签、租金纳入银行监管账户等。
作为购租并举的住房制度补充，长租公寓一度成为风口，但产业初期，市场规范化水平不高，盈利模式不清晰，一些长租公寓野蛮生长，频频“爆雷”。《意见》强调规范住房租赁市场主体的经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。这剂猛药对年轻人的租房之痛，疗效如何？
洗牌
2019年的长租公寓“爆仓”数目再创新高。根据各大媒体及公开信息统计，2019年，53家长租公寓经营难以为继，其中资金链断裂及跑路的共有45家，4家企业被收购，4家拖欠或拒付房租。以去年7月的乐伽公寓为例，“高收低租”、自建“资金池”以及现金流问题导致其最终破产，引发多地租客维权。
CIREA中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强表示，某些“高进低出”的所谓住房租赁企业，一开始可能就是打着住房租赁企业的旗号行骗，实际上不是真正意义上的住房租赁企业。
《意见》表示，住房和城乡建设部等部门会加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业将租金、押金等纳入银行的监管账户。对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业，将约谈告诫、暂停网签备案、依法依规查处等。
在中原地产首席分析师张大伟看来，《意见》首次明确了这些“高进低出”的租赁企业是“吃差价”的高风险租赁企业。
国内的长租公寓一般有“集中式”和“分散式”两类，集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营，如万科泊寓、龙湖冠寓等；分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”，如自如、青客等。
张大伟认为，长租公寓是对存量的改造，处理的是业主的资产，这些“高进低出”的企业并未拥有房屋产权，也没有做增量，只是将房源收租改造，为了吃差价而更多地隔断空间、提高租金。
“租赁产业是关乎普通人、特别是中低收入人群的民生产业。资本驱动下介入的租赁企业都在抢房源，但普通住宅对应的中低收入群体，承受不了这么高的租金，高囤积率导致高空置率的出现，这种模式下亏损是必然。”
近期有长租公寓管家反映，由于市场遇冷，两三个月前平台就在减少甚至停止在市场上收房，这与一年前各大平台高价抢房的景象对比鲜明。
良性的住房租赁市场应该是怎样的？张大伟认为应由三个部分重构梯级消费，小业主对客户占据绝大份额，二者直接互动；一小部分是面向中高端市场、管理自有资产的租赁企业，他们更加关注房屋的质量安全与保值增值；“二房东”式租赁企业可以分布在一些热点区域，占有10%-20%的市场份额是正常的。
长租公寓行业进入“优胜劣汰”的关键期。柴强认为，如果住房租赁市场秩序整顿规范好了，可清除其中的“害群之马”，这能为规范经营的住房租赁企业腾出市场空间，有利于其可持续发展。
引入银行，管住“租金贷”之手
一手撮合房东和租客，另一手用租客的信用向银行或其他借贷平台贷款，转手再用贷得的资金获取更多房源，这种“租金贷”模式让不少租客陷入“已经退房了，还得还贷款”的大坑。
2019年10月28日，蛋壳公寓赴美上市，“租金贷”为最大现金流来源。其披露的招股书显示，2017年、2018年和2019年前9个月，蛋壳公寓直接从租客处获得的预付款为1.1亿元、2.8亿元和7.9亿元，从金融机构获得的租金预付款达9.4亿元、21.3亿元和31.6亿元。仅2019年前9个月，通过“租金贷”获取的租金预付款就已占租金收入的80%，这一比例在2017年、2018年高达90%、88%。
如此高杠杆的“租金贷”可能带来巨大的金融风险，《意见》提出，“住房租金贷款金额在企业收入中占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。”“做好贷前调查和贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。住房租赁企业不得要求、诱导承租人使用住房租金消费贷款。”
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲曾表示，健康的运营商根本不需要“租金贷”。 租赁公寓本身属于天然杠杆,租金时间差本身就带来了现金流,如果企业使用“租金贷”则意味着多次杠杆叠加，风险很大，并且把风险转嫁给了消费者。
长租公寓品牌优客逸家CEO刘翔认为，租金分期的核心风险实质上是房东方（包括业主和租赁运营商）的预收风险。部分“包租+投资装修”模式的二房东化运营商，在没有长期、低成本资金支持和履约赔付能力情况下，过度使用存在风控瑕疵的“租金贷”，通过账期错配、短贷长投方式不受约束地加杠杆，造成行业泡沫。
自2018年相关部门提出风险警示后，优客逸家全面停止使用租金分期产品。然而刘翔认为，租金贷无谓好坏，也不存在监管租赁运营企业使用比例的实操性。他建议，政策只需要引导鼓励房东方在具备平台账户体系的银行开通租金监管账户，由掌握了业务流和资金流信息的银行实施冻结监管并匹配相应贷款支持即可。主管部门可以把部分财政补贴资金用于定向奖励使用了租金监管模式的房东方，并对使用了租金监管模式的租赁房源做官方认证宣传，引导行业形成健康生态。
实际上，通过租金监管账户防范金融风险在一些“重灾区”已有试点。2019年9月，南京四部门联合下发《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》，指出应当建立住房租赁租金托管制度，在银行设立专用账户，实行租金银行托管。同年11月，《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》明确，“托管式”住房租赁企业须在租赁资金专用存款账户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金等。
“管住租金贷，要引入银行。”中国社会科学院经济研究所房地产金融研究中心研究员汪利娜强调，防止第三方过度应用信用杠杆，需要银行的积极配合，充分利用银行完备的监管和审查体系对贷款进行严格审定。
住房管理服务平台成为新支点
除了抓整顿外，《意见》还透露了另一个市场转向：租赁需求旺盛的城市应当于2020年年底前建设完成住房管理服务平台。要求平台具备机构备案和开业报告、房源核验、信息发布、网签备案等功能；建立房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员和租赁房源数据库，加强市场监测。
此前，住房管理服务平台在上海、深圳、苏州等地已经推行，但平台效果还未明显体现。“怎么引导企业为消费者提供更便捷的信息和服务，这应该是政府做的事。”汪利娜表示，政府和相关部门牵头的住房管理服务平台可以减少信息不对称，降低消费者的搜索成本，防止租赁企业非理性地竞争客户源。
在北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池看来，通过住房管理服务平台方便发布房源，完成租房交易，是将来的趋势。通过平台掌握租赁市场真实信息，可以为制定房地产政策提供依据。平台除了实现监管功能，还要真正实现服务功能，允许个人在平台上发布房源，实现手拉手交易，真正降低租房成本。
意见还提出，制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。这将进一步解决租赁住房土地供给量受限的问题。柴强表示，住房租赁市场在发展与规范中，发展仍然是主旋律。
2020年，长租公寓会发生怎样的变化？乐乎公寓公共关系及大客户管理中心副总裁何光表示，2020年长租公寓将逐渐进入资产管理时代，专业的资产托管、运营机构将会被这个时代所需要。
长租公寓行业进入了第一次调整期。何光说，好的一面是市场正在回归理性，不靠资本市场输血、精细化运营、重视资产管理和盈利成为行业共识。
